城市活力新闻网

深圳国际化城市形象的“文化大餐”

作者:admin 来源:城市活力新闻网 时间:2018-08-26
    租金毕竟不同于房价,租金基数小,所以既要看增速,也要看增幅。
  从增幅来看,问题就比较严重了,同样是租一套35平方米的房子,2018年8月相比2017年8月,在深圳需要多付近650元/月,而在北京则需要多付近560元/月。
  综合同比增幅和环比增幅,使用科学赋权重的熵值法评分,可以快速找到当下租赁市场最火爆的城市,被列入租赁市场最火爆的城市有七个,深圳位居榜首,其次是北京和万宁,随后是广州、上海、舟山和防城港。
  租赁市场的两条主线浮出水面,一是超级城市北上广深,二是有海景资源的旅游度假城市。这两者的共同特点是,具有稀缺性。只不过,北上广深的租赁是日常消费,稍有风吹草动必然引发社会关注,而旅游城市的租赁是偶发消费,所以大家容易忽略。
  单位面积租金上涨,最大的受益者是物业所有者,通俗理解就是从通胀率中获取收益,资本基于超级城市通胀率将进入快速上升通道的预判,通过专业租赁机构抢占房源,事实上是在低位锁定了抗通胀的资产,这是一种比较常见的期货操作手法,实际上也是资本对冲货币贬值的自我保护。
  不过从前文的数据分析来看,专业租赁机构不应只盯着北上广深这样的热点市场,资本的过度集中会加速通货膨胀,从而造成锁定资产的成本上升,那样也就失去了对冲的意义,建议专业租赁机构应该着眼全国,加快布局旅游度假热点城市。
  那些指责资本携专业租赁机构炒高房租的观点,也不是完全没有道理,但是这两者更多是一种相关,而非因果关系。把北京房租的上涨直接归咎为资本和专业租赁机构的兴风作浪,有没有可能错误归因了呢?
  要回答这个疑问,首先要回归到问题的根本,北京剧烈上涨后的租金水平,到底是经济增长和收入增长后的价值回归,还是资本过度集聚和专业租赁机构囤积居奇带来的价格泡沫?我们需要先看看收入和租赁支出的数据。深圳经济特区38岁生日前夜。这是一个普通的周六,深圳人如往常般奔赴他们的“文化夜生活”。38年来,人们提到“深圳奇迹”,都不忘提及深圳文化:当年的“文化沙漠”已经华丽转身成为“设计之都”“钢琴之城”“创客之城”,联合国授予的“全球全民阅读典范城市”。深圳作为文化枢纽的功能与特色正在显现,深圳文化的辐射力与影响力正在向全国乃至世界各地扩散。深圳文化的奇迹如何发生?深圳市委常委、宣传部部长李小甘说:从世界城市发展历程看,创新是动力,文化是灵魂。30多年来,深圳正在建成郁郁葱葱的“文化绿洲”,成为彰显中华文化软实力和具有国际竞争力的文化产业高地,这一切都离不开创新精神。尤其是近几年深入推进的《深圳文化创新发展2020(实施方案)》把“文化创新”提到了一个新高度,很多举措都是在全国率先探索。稳扎稳打产生了各种看得到的文化成果,补短板,强弱项,增强了文化魅力,提升了城市软实力,令深圳朝着全球区域文化中心城市和国际文化创意先锋城市稳步迈进。
  一线文化城市,国际新兴文化业态的发达区
  8月26日,深圳经济特区生日当天,第二届中国图片大赛颁奖典礼暨典藏作品展开幕式将在深圳举行。这是2018年“深圳城市文化菜单”上的第十八项活动,今年的前七个月,已经紧锣密鼓地举行了一系列颇具分量的重要活动:3月有“一带一路”国际音乐季、深圳时装周;4月有深圳设计周暨深圳环球设计大奖,5月有中国(深圳)国际文化产业博览交易会,6月有深圳国际摄影大展,7月有世界杯国际标准舞世界公开赛,未来还将迎来9月的深圳(国际)科技影视周和ATP深圳国际男子网球公开赛、10月的深圳国际创客周,以及11月的读书月和12月的创意12月……真正做到让市民尽享“月月有主题,全年都精彩”的丰富文化生活。
  作为国内首份对标国际先进城市推出的“城市文化菜单”,去年5月创新首发的深圳城市文化菜单上有28个项目,2018年增加到31个,起点高、创意新、国际化程度高。两年来,让文化自信通过一个个具体项目走入深圳市民的日常生活,以“深圳特质”连接“国际元素”铺设出一条中外文化交流互鉴之路,也为城市文化创意产业的持续创新发展提供了灵感源泉。这份“菜单”是一份可以代表深圳国际化城市形象的“文化大餐”。
  “菜单”带来的勃勃生机,要追溯到2015年12月《深圳文化创新发展2020(实施方案)》的出台,把“文化创新”提到了一个新高度。正如深圳市委常委、宣传部部长李小甘所说:“《深圳文化创新发展2020(实施方案)》很多举措和设想都是在全国率先探索的。比如构建以国际先进城市为标杆的文化品牌体系,就要结合城市特色创立一系列品牌文化节庆,月月都有琳琅满目的活动,为市民提供一份丰富多彩的‘城市文化菜单’;比如,构建以人民群众精神文化需求为导向的城市公共文化服务体系,既要打造十分钟文化圈,也要规划建设具有国际水准的标志性文化设施等。”他还表示:“认准一个目标,实施一套方案,构建五大体系,一年干几件实事,坚持数年,必见成效”。这份坚持,推动了文化娱乐活动和文化服务项目有机结合,打造了文化亮点,强有力地推进了文化创新城市建设,为城市文化发展注入了驱动力。
  现在的深圳文化双翼齐飞。从文化事业看,以45家博物馆、380多个文化广场、623家公共图书馆、240家自助图书馆,构建了覆盖全市的公共文化设施网络;全年一万多场文化活动,书香满城;深圳读书月走过18年,推动深圳荣获“全球全民阅读典范城市”称号;文艺精品获奖无数,2017年,深圳3件作品获中宣部“五个一工程”奖,占广东省获奖数的四分之三,14部作品获评广东省“五个一工程”奖,获奖数居全省第一。连续五年荣获全国文明城市殊荣。
  从文化产业看,文博会从深圳起航,成为“中国文化产业第一展”;深圳首创“文化+科技”“文化+创意”“文化+金融”等崭新模式,为中国文化产业发展探索新路;深圳成为中国第一个“设计之都”;深圳文化创意产业持续快速增长,保持10%增长速度,2017年增加值达2243亿元,增长14.5%。南方科技大学党委副书记、深圳大学文化产业研究院创办者李凤亮认为,“深圳今天已经成为新兴文化业态的发达区,深圳成为国际文化交流的先行区、对外文化贸易的先导区、当代先进文化的集聚区。深圳的文化充满现代感、充满先锋性,可消费,跟老百姓的生活密切相关,这一点也是深圳文化对整个中国文化创新的巨大贡献。”在各类媒体上,最近北京的房租涨到了天上,如果我们逃离北京去到十八线城市,是不是从此就不用再承受高房租了呢?
  我们统计了全国367个城市的租金数据,没想到,现实这一次居然比理想丰满。
  统计显示,躲避高房租,完全不需要跑到十八线,假设人均租住面积为35平方米,在北京每个月需要付出至少3300元才有栖身之处,如果愿意离开北京,转战杭州或广州,房租立马可以打个六折,在杭州每月仅需2000元不到,在广州每月仅需1800元多点,相当于每个月钱包里多了1500元左右,可以存起来凑买房首付,也可以拿出来潇洒消费。如果愿意转战到南京或厦门,房租至少打五折,在南京每月仅需1600元不到,在厦门每月仅需1500元多点;如果愿意到天津、武汉、成都、苏州、重庆这些城市,房租更是打四折以上。
  与此同时,我们发现,租金最贵的三十个城市,其实就是三类城市,一是公认的经济发达的一线城市,北京更是一枝独秀;二是风头正劲的省会中心城市;三是海南的旅游度假城市,除了海口和万宁,还有乐东和东方这样的十八线城市。
  从同比增速来看,北京租金的绝对水平虽然高,但是同比增速并不算最疯狂。万宁以超过70%的同比增速位列第一,舟山也达到了58%,深圳、广州、成都的同比增速也均超过30%,东方虽然同比增速仅有24%,但在租金排行榜的排名大幅上升了13名,台州和济南则掉出前三十。这样看来,这一波租金上涨,增速最疯狂的其实都是旅游城市。
  
  从北京和上海这两个超级城市的租金支出收入比来看,最近十年,相比上海2012年以后稳定在50%以下,北京的租赁负担还是比较重的,2008年最高,达到了66%,2017年最低,仅为46%,2018年拉升到54%,但实际上还低于2008年-2014年水平。
  由此可见,北京这波租金上涨,既有收入增长带来的价值回归,也有资本扎堆的推波助澜,更有专业租赁机构的价格发现,目前还处于合理区间,但也应该开始警惕泡沫化的趋势,避免像上海2008年那样,一度出现租金支出收入比甚至都超过100%的极端情况。
  通过计算年租金和房屋总价的关系,可以得到北京和上海的投资收益率,可以看到,北京上海的投资收益率呈现出比较明显的下行趋势,截至2018年8月,这两个超级城市的房屋投资收益率仅为每年1.3%,在楼市严厉调控之下,如果有专业机构愿意为房屋业主提高租金水平,那么业主自然愿意交出房屋租赁权,这就促成了专业租赁机构能够在短时间内垄断大量散租房源。
  一般来说,一旦有了中间商赚差价,那么对买卖双方都是不利的,但客观地说,在租赁这件事情上,我们可以更乐观一些,因为房屋业主关注的是单位面积租金(单价),而租客关注的是套租金(总价),有没有办法可以实现提高单价又降低总价呢?
  专业租赁机构的答案是“N+1”,两房改三房,三房改四房,把原来不产生租金的客厅改为可出租的房间。以一套100平方米的三房为例,原来月租8400元,出租给三个租客,每位租客平均负担2800元/月。经过专业租赁机构的N+1改造,可以出租给四个租客,要实现8400元的总租金,每位租客只需要负担2100元/月,这种情况下,如果我们把总租金提高到10500元/月,那么每位租客需要负担2625元/月,结果就是,专业租赁机构留存1500元/月的服务收入,房屋业主增加600元/月的出租收入,而租客则减少175元/月的租金支出。
友情链接